Konkurencija kodova korištenja zemljišta za zemljišne čestice namijenjene veleprodajnim poljoprivrednim tržištima jedan je od praktično najznačajnijih problema u-planiranju korištenja zemljišta takvih projekata. Razlog leži u činjenici da je infrastruktura veleprodajnih poljoprivrednih tržnica po svojoj prirodi složena: kombinira trgovačke platforme, skladišne-logističke objekte, usluge prijevoza i uslužne objekte, što u praksi često dovodi do "nadmetanja" različitih kodova korištenja zemljišta.
Ovu informaciju dijeli dr. prava, časni pravnik Ukrajine, narodni zamjenik VI, VII saziva, član Odbora Vrhovne Rade Ukrajine za agrarnu politiku i zemljišne odnose (2012.-2014.) Volodymyr Pylypenko.
Jedan primjer konkurentskih kodova korištenja zemljišta je 01.12 (Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne tržnice) i 03.07 (Za izgradnju i održavanje trgovačkih zgrada). Veletržnica gotovo uvijek uključuje trgovačke paviljone/prostore, upravne prostorije, uslužne zgrade, što ponekad može dovesti do pogrešnog dodjeljivanja šifre namjene zemljišta 03.07 ili 03.15 umjesto specifične šifre 01.12.
Kada su u pitanju agro-usluge (usluživanje proizvođača, oprema, agrokemija, uslužne djelatnosti), ponekad postoji konkurencija između šifri 01.11 (Za pružanje usluga u poljoprivredi) i 01.12 (Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne tržnice).
Preporučeni algoritam za prevladavanje kolizije kodova korištenja zemljišta, koji odgovara logici sudske prakse:
1. Utvrdite kategoriju zemljišta iz posjedovnih dokumenata za parcelu i podatka Državnog katastra zemljišta. Ako je kategorija zemljišta poljoprivredna, tada je nemoguće odrediti oznaku namjene koja pripada zemljištima stambene i javne namjene bez odgovarajuće promjene pravnog režima zemljišta. Postoje slučajevi kada se već formirana zemljišna čestica, uključujući i one oduzete od korisnika zemljišta za javne potrebe, prenosi na veliko poljoprivredno tržište. Članak 10. Zakona Ukrajine „O veleprodajnim poljoprivrednim tržištima” predviđa kupnju/izvlaštenje za javne potrebe, a proceduralno se takve radnje provode u skladu s pravilima Zemljišnog zakonika Ukrajine (članci 146., 149. itd.) i, ako je potrebno (kada se radi o privatnom vlasništvu), uzimajući u obzir poseban Zakon Ukrajine „O otuđenju zemljišnih čestica, drugih nekretnina koje se nalaze na njima, a koje su u privatnom vlasništvu, za javne potrebe ili razloge društvene nužde."
U ovom slučaju postoje situacije kada se izvlašćuju čestice poljoprivrednog zemljišta, a mijenja se samo vrsta namjene unutar navedene kategorije. Stoga je potrebno razmotriti posjedovne dokumente prijašnjeg korisnika zemljišta kako bi se utvrdila ispravna kategorija zemljišta koja će biti sačuvana nakon izvlaštenja i prijenosa na veliko poljoprivredno tržište.
Zemljišno zakonodavstvo izravno veže infrastrukturu veletržnica poljoprivrednog zemljišta uz kategoriju poljoprivrednog zemljišta. Stoga članak 22. Zemljišnog zakonika Ukrajine definira da poljoprivredna zemljišta uključuju ona predviđena za proizvodnju poljoprivrednih proizvoda, za poljoprivredna znanstvena istraživanja i obrazovne aktivnosti, kao i za postavljanje relevantne proizvodne infrastrukture, uključujući infrastrukturu veleprodajnih poljoprivrednih tržišta.
Ova zakonska logika je detaljno razrađena u Klasifikaciji vrsta namjena zemljišta, gdje je u okviru odjeljka „Poljoprivredna zemljišta“ predviđena zasebna vrsta namjene zemljišta 01.12 – „Za postavljanje infrastrukture za poljoprivredne veletržnice“. Stoga, sa stajališta zemljišno-pravnog režima, postavljanje veletržnice (kao infrastrukturnog objekta poljoprivredne tržnice) treba formalizirati na poljoprivrednim zemljištima utvrđivanjem odgovarajuće vrste namjene zemljišta (01.12) u dokumentaciji za upravljanje zemljištem i odražavanjem toga u podacima državnog katastra zemljišta.
2. Iz primarnih dokumenata (rješenje/ugovor/državni akt/projekt uređenja) utvrditi "glavnu namjenu" davanja parcele.
3. Primijenite načelo specijalnosti (lex specialis): ako u klasifikatoru postoji određena šifra za vaš slučaj, izaberite je. Za infrastrukturu poljoprivrednih veletržnica klasifikator izravno uključuje šifru 01.12.
4. Provjeriti usklađenost s urbanističkom dokumentacijom (funkcionalna zona/plan uređenja/cjeloviti plan). Ovo je posebno važno kada se zemljišna čestica nalazi unutar naseljenog područja. Ako je funkcionalna zona "agro-logistika/proizvodnja/skladište/tržišna infrastruktura", tada je šifra 01.12 nesporna.
5. Utvrditi pravnu prirodu infrastrukture koja se nalazi unutar parcele. Utvrditi da je projekt/objekt doista poljoprivredna tržnica na veliko, a ne maloprodajni trgovački centar. Najjači pokazatelji: 1) status poljoprivredne veletržnice dodijeljen u skladu sa zakonom (nalog nadležnog tijela + potvrda), ako je već stečen ili se stječe usporedno; 2) pravila poslovanja/poslovni model (trgovinski tok na veliko, poljoprivredni proizvodi, logistika, smanjenje gubitaka, "infrastruktura poljoprivrednog tržišta" kao kompleks). Ako prevladava infrastruktura veleprodajne poljoprivredne tržnice (protok robe + logistika + servis za proizvođača/kupca), preporučljivo je koristiti šifru 01.12. Ako prevladava trgovačka trgovina (trgovine/paviljoni bez posebne funkcije poljoprivredne "tržnice"), prevladava šifra 03.07 (odnosno šifra 03.10 u prethodnoj verziji Klasifikatora).
Šifre 01.12 i 03.07 (ranije 03.10) nisu "varijante iste" namjene zemljišta već šifre različitih pravnih režima jer je 01.12 neposredno unutar niza poljoprivrednog zemljišta, dok 03.10 opisuje objekte javne/komercijalne infrastrukture.
Zašto zemljištima za poljoprivredne veletržnice treba dodijeliti šifru 01.12 i rizici klasificiranja takvih parcela kao zemljišta javne izgradnje.
Prvo, u Zakonu o zemljištu Ukrajine postoji izravna indikacija: infrastruktura veleprodajnih poljoprivrednih tržišta sastavni je dio poljoprivrednog zemljišta. Članak 22. Zakonika o zemljištu Ukrajine izravno uključuje infrastrukturu veleprodajnih poljoprivrednih tržišta u svrhe za koje se daje poljoprivredno zemljište. Dakle, ako je objekt u biti "veletržnica poljoprivrednih proizvoda", ispravna osnova za korištenje zemljišta je poljoprivredno zemljište, a ne javna izgradnja.
Drugo, prostorni plan (LUZP) predviđa posebnu, užu šifru 01.12, koja ima prednost pred općom "tržišnom" šifrom 03.07 (prije 03.10).
Treće, prioritet korištenja poljoprivrednog zemljišta u poljoprivredne svrhe. Zakon o zemljištu Ukrajine utvrđuje prioritet zemljišta pogodnih za poljoprivredu i održava oprez kada ih dodjeljuje ne za "poljoprivredne svrhe". Ako je veleprodajna poljoprivredna tržnica funkcionalno dio lanca poljoprivredne proizvodnje (logistika/skladištenje/primarna obrada itd.), tada se pretvaranje takvih zemljišta u javnu izgradnju dodjeljivanjem šifre 03.07 (ranije 03.10) čini neopravdanim uklanjanjem s poljoprivrednog zemljišta, što je u suprotnosti s člancima 22, 23 Zemljišnog zakona Ukrajine.
Četvrto, primjena šifre 03.07 (prethodno 03.10) zahtijeva strogu usklađenost sa zahtjevima urbanističkog planiranja. Dakle, stambene i javne površine koriste se sukladno generalnom planu i ostaloj urbanističkoj dokumentaciji. Za parcele izvan naseljenih područja to često znači da će bez odgovarajuće planske podloge i funkcionalnog opravdanja vlasti/regulatorna tijela dovesti u pitanje legitimnost takvog „urbanističkog“ korištenja.
Važno pojašnjenje: trenutna verzija članka 38. Zemljišnog zakona Ukrajine formulira koncept stambenih i javnih zemljišta funkcionalno, bez izravne veze "samo unutar naseljenih područja." Međutim, ako se prijenos zemljišne čestice na veleprodajnu poljoprivrednu tržnicu dogodio prije 17. lipnja 2020. (prije izmjena članka 38. Zemljišnog zakona Ukrajine), tada je klasifikacija te parcele kao javne građevine nemoguća.
Ne postoje regulatorne zabrane za lociranje zemljišne čestice s vrstom korištenja zemljišta 01.12 "Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne tržnice" unutar naseljenih područja - pod uvjetom usklađenosti sa zahtjevima za funkcionalnu namjenu teritorija (urbanistička dokumentacija) i pravilnu namjenu zemljišta. Zakon Ukrajine "O veleprodajnim poljoprivrednim tržištima" propisuje da lokacije poljoprivredne infrastrukture određuje ovlašteno središnje tijelo "na relevantnom teritoriju" na temelju ekonomske svrsishodnosti (bez rezerve "samo izvan naseljenih područja").
Slično tome, ne postoji opća zakonska zabrana dodjele šifre 03.07 samo zemljišnim česticama unutar naseljenih područja. Od 2020. definicija stambenog i javnog zemljišta u Zakonu o zemljištu Ukrajine nije vezana isključivo za naseljena područja, već je opisana kroz funkcionalnu upotrebu (postavljanje stambenih zgrada, javnih zgrada i građevina itd.).
Zaključci
Prisutnost posebnog pravnog režima za veleprodajna poljoprivredna tržišta ne eliminira glavni problem – rascjepkanost zakonske regulative o zemljištu, koja stvara "konkurenciju" kodova korištenja zemljišta i, kao rezultat toga, povećane sukobe i regulatorne rizike za poljoprivredna poduzeća.
Ujedno, s obzirom na gore opisanu zakonodavnu logiku, pojačanu zaštitu poljoprivrednih zemljišta, te namjeru države da osigura njihovo korištenje prvenstveno u poljoprivredne svrhe, veletržnice, po zakonom utvrđenom postupku, stječu zemljišne čestice s posebnom namjenom, odnosno za postavljanje infrastrukture za veletržnice. Stoga se pripadajućim česticama u ovom slučaju može dodijeliti šifra namjene 01.12 kao jedina moguća i odgovarajuća šifri stvarne namjene.
U praktičnoj dimenziji, određivanje „ispravnog“ pravilnika o korištenju zemljišta trebalo bi se oslanjati na primarne dokumente o oblikovanju parcela, stvarnu dominantnu funkciju infrastrukture i urbanistička ograničenja (funkcionalne zone), a ne na formalne oznake pojedinačnih objekata (paviljoni, trgovački prostori), koji su samo elementi složene infrastrukture veletržnice poljoprivrednih proizvoda. Kvalitetna pravna provjera dokumenata prilikom formalizacije zemljišnih prava za veleprodajnu poljoprivrednu tržnicu osigurava ključne aspekte – predvidljivost provedbe infrastrukturnih projekata, zaštitu ulaganja te minimiziranje rizika sudskih sporova i kaznenog progona od strane organa kaznenog progona.
