Jedno od ključnih pitanja je određivanje početnog iznosa godišnje zakupnine. Zakon izričito zabranjuje njegovo postavljanje ispod minimalnog praga koji utvrđuje država. Za poljoprivredno zemljište ovaj pokazatelj iznosi najmanje 7% normativne novčane procjene (NMV).
Zanemarivanje ovog zahtjeva može dovesti u pitanje zakonitost provedenih dražbi i postati razlogom za osporavanje njihovih rezultata. Prema odredbama Poreznog zakona Ukrajine, početna cijena na dražbi zemljišta treba se formirati uzimajući u obzir utvrđena ograničenja, a temelj je normativna monetarna procjena parcele.
Glavna pravila su sljedeća:
– Opći pristup: godišnja zakupnina ne može biti niža od iznosa poreza na zemljište utvrđenog za odgovarajuću kategoriju zemljišta;
– Za poljoprivredno zemljište: početna stopa zakupnine utvrđuje se u visini ne nižoj od 7% NMV-a;
– Maksimalni iznos: godišnja najamnina u pravilu ne smije biti veća od 12% NMV-a, ali u okviru konkurentskih dražbi konačna vrijednost može porasti ovisno o zahtjevu sudionika.
Ako organizator dražbe (osobito tijelo lokalne -uprave) postavi početnu stopu ispod zakonski utvrđenog minimuma, to može dovesti do brojnih pravnih posljedica:
– Utvrđivanje kršenja od strane tijela državne financijske kontrole i neprimanja proračunskih prihoda;
– Sudsko osporavanje rezultata zemljišnih dražbi;
– Rizik priznavanja ugovora o najmu kao nesukladnog zakonskim zahtjevima.
Kako biste izbjegli pravne rizike, prije raspisivanja dražbe vrijedi:
– Provjera relevantnosti NMV – ovaj pokazatelj je osnova za ispravan izračun početne cijene;
– Analizirati odluke mjesnog vijeća, jer zajednica može utvrditi povećane stope zakupnine za određene kategorije zemljišta;
– S obzirom na mehanizam indeksacije, jer se najamnina godišnje usklađuje prema službenom indeksu inflacije.
Ispravno utvrđena početna cijena nije samo usklađenost sa zakonom već i pravi alat za osiguranje stabilnih prihoda u lokalni proračun i učinkovito upravljanje zemljišnim resursima zajednice.
